Il est crucial de comprendre la différence entre une charge déductible et une charge amortissable. Une charge déductible peut être déduite en une seule fois, une seule année, tandis qu'une charge amortissable peut être répartie sur plusieurs années, allant de 3 à 10 ans, voire plus.
L'objectif principal est de minimiser votre assiette imposable en LMNP pour atteindre zéro, voire même un résultat négatif, afin de ne payer aucun impôt sur vos loyers. Le régime réel meublé est fiscalement avantageux dans environ 90% des cas par rapport à la location meublée au micro-BIC.
Dans cet article, nous allons explorer en détail ces mécanismes fiscaux et comptables pour vous aider à optimiser vos investissements immobiliers.
Les Frais de Notaire
Les frais de notaire sont l'une des premières charges que vous allez rencontrer lors de l'achat d'un bien immobilier. Par exemple, si vous avez acheté une propriété de 100 000 euros, vous aurez environ 8 000 euros de frais de notaire. Vous avez la possibilité de les déduire en une seule fois l'année de l'achat ou de les répartir sur cinq ans en tant que charge amortissable. L'idéal est d'essayer de les intégrer dans votre crédit immobilier, ce qui vous permet de les rembourser progressivement tout en les déduisant fiscalement la première année, même si vous ne les avez pas encore entièrement remboursés.
Les Frais d'Agence
Les frais d'agence sont similaires aux frais de notaire et peuvent rapidement réduire votre base imposable. Comme les frais de notaire, ils peuvent être déduits en une seule fois ou répartis sur plusieurs années.
Les Frais de Dossier Bancaire
Négociez au maximum les frais de dossier bancaire, mais si vous ne parvenez pas à les réduire, ils peuvent également être déduits la première année où vous souscrivez votre prêt immobilier.
Les Frais de Courtier
Les frais de courtier sont également déductibles et peuvent être ajoutés à vos autres charges pour réduire davantage votre base imposable.
Les Travaux
Que ce soient de petits travaux ou des rénovations majeures, les dépenses liées aux travaux peuvent être amorties sur plusieurs années. Les petits travaux, généralement d'un montant inférieur à 1 500 euros, peuvent être déduits en une seule fois, tandis que les gros travaux sont amortissables sur une période plus longue, souvent 10 ans.
Les Meubles et l'Ameublement
Lorsque vous équipez votre bien immobilier de meubles, ces dépenses peuvent être amorties sur plusieurs années. Par exemple, si vous dépensez 5 000 euros en meubles pour une location courte durée, vous pouvez amortir 1 000 euros par an pendant 5 ans. Les frais d'achat de fournitures peuvent généralement être déduits en une seule fois.
L'Amortissement de Votre Bien Immobilier
L'administration fiscale reconnaît que votre bien immobilier se déprécie avec le temps. Vous pouvez donc amortir une partie de sa valeur chaque année. Votre comptable effectuera ce calcul en fonction de la valeur du bien et de sa durée de vie estimée. Cela peut vous permettre de déduire une somme importante chaque année pendant plusieurs décennies, réduisant ainsi considérablement votre base imposable.
Les Charges de Copropriété
Les charges de copropriété, qui incluent souvent l'eau, l'électricité, le chauffage et d'autres services, peuvent être déduites de vos revenus locatifs. Votre comptable se chargera de cette déduction pour vous.
La Box Internet
Si vous proposez une box Internet à vos locataires, vous pouvez déduire son coût. Il est recommandé de choisir une offre abordable pour optimiser vos dépenses.
Les Abonnements (Netflix, RMC, Amazon Prime, etc.)
Offrir des abonnements à des services de streaming ou d'autres avantages peut rendre votre bien plus attrayant pour les locataires. Les frais associés à ces abonnements sont déductibles.
La Gestion Locative Déléguée
Si vous avez recours à une agence immobilière, une conciergerie ou une femme de ménage pour la gestion locative, les frais associés sont déductibles. Cela inclut toutes les commissions que vous leur versez.
La Taxe Foncière
La taxe foncière peut varier d'une année à l'autre et peut augmenter. Cependant, elle est également déductible en tant que charge. Vous la règlerez généralement à partir du compte dédié à votre bien immobilier.
L'Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
Même si vous n'occupez pas le logement, vous devez souscrire une assurance PNO en tant que propriétaire bailleur. Les primes d'assurance sont déductibles.
L'Assurance Loyers Impayés
Vous pouvez choisir de souscrire une assurance contre les loyers impayés, bien que cela soit facultatif. Les primes d'assurance sont déductibles.
Les Intérêts d'Emprunt
Les intérêts d'emprunt sont souvent un point de préoccupation pour les investisseurs. Cependant, ils sont déductibles, ce qui signifie que la banque n'est pas votre seul bénéficiaire. Vous pouvez déduire la partie des intérêts de votre mensualité qui va vers la banque.
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Cette taxe est généralement payable chaque année. Vous serez exonéré la première année de votre investissement, mais par la suite, elle deviendra une charge déductible. Le montant peut varier en fonction de plusieurs facteurs, dont la localisation de votre bien.
Les Frais Reliés à Votre Expert-Comptable
Les honoraires de votre expert-comptable, ainsi que l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé, sont déductibles. L'adhésion au CGA vous permet de récupérer les deux tiers en crédit d'impôt, ce qui en fait un investissement rentable.
Les Frais de Publication d'Annonces
Si vous utilisez des services payants pour publier des annonces immobilières, ces frais sont déductibles. Que ce soit sur Leboncoin, Pap ou d'autres plateformes, vous pouvez réduire vos impôts en déduisant ces coûts.
Conclusion
Comme vous pouvez le constater, il existe de nombreuses charges déductibles et amortissables qui peuvent vous aider à réduire considérablement votre impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier locatif meublé LMNP.
Le régime réel meublé offre de nombreux avantages fiscaux par rapport au micro-BIC, et en maximisant ces déductions, vous pouvez atteindre un résultat fiscal nul, voire négatif. Il est essentiel de travailler en étroite collaboration avec votre comptable pour tirer le meilleur parti de ces opportunités fiscales.
N'oubliez pas que l'immobilier est un domaine où la planification fiscale peut faire une énorme différence dans vos rendements. En utilisant les charges déductibles et amortissables à votre avantage, vous pouvez augmenter vos revenus grâce à vos investissements immobiliers.
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