Location nue ou meublée : quel est le meilleur choix pour investir en 2025 ?

L’immobilier locatif continue d’attirer de nombreux investisseurs en 2025, mais une question persiste : faut-il miser sur un bien vide ou aménagé ? Avec les évolutions fiscales récentes et les exigences énergétiques de plus en plus strictes, le choix n’est plus aussi évident qu’auparavant. Alors, que faut-il privilégier cette année pour optimiser son investissement locatif ?

Deux approches, deux logiques

Choisir entre louer un bien vide ou meublé, ce n’est pas simplement une affaire de mobilier. Ces deux options s’appuient sur des cadres réglementaires distincts qui influencent la durée des baux, la souplesse pour les locataires, ou encore les conditions de sortie. En clair : il ne s’agit pas d’un détail, mais bien d’un vrai levier stratégique.

La location vide repose sur une stabilité locative, avec des baux longue durée et une gestion plus tranquille. À l'inverse, le meublé implique souvent des cycles plus courts, mais permet d’appliquer des loyers supérieurs, à condition de répondre à certaines normes d’équipement.

En 2025, la rentabilité penche-t-elle d’un côté ?

Côté rendement, les chiffres parlent d’eux-mêmes : proposer un logement meublé permet généralement de tirer des loyers plus élevés, parfois de 15 à 20 % au-dessus d’un équivalent nu. En contrepartie, cela implique une gestion plus active, notamment en raison de la rotation plus fréquente des locataires.

Mais attention, la rentabilité brute ne fait pas tout. Il faut aussi prendre en compte la vacance locative, les frais de remise en état entre deux baux, et bien sûr... la fiscalité.

La fiscalité 2025 rebat les cartes

Depuis les ajustements fiscaux en vigueur cette année, certains avantages du statut meublé ont été revus à la baisse. Le régime micro-BIC, souvent plébiscité pour sa simplicité, propose désormais un abattement moins généreux qu’auparavant. En parallèle, le régime micro-foncier pour la location vide devient plus attractif, avec une exonération sur la moitié des revenus perçus.

Les investisseurs qui cherchent à maximiser la déduction de leurs charges peuvent opter pour le régime réel, dans les deux cas. Toutefois, les règles entourant les amortissements des biens meublés ont été durcies à la revente, ce qui peut rogner une partie des gains attendus.

En résumé : les écarts de traitement fiscal se sont resserrés, rendant le choix moins évident qu’auparavant.

L’emplacement reste le nerf de la guerre

Au-delà des chiffres, le succès d’un investissement repose sur l’adéquation entre le bien et le marché local. En centre-ville, dans une ville étudiante ou à forte mobilité professionnelle, le meublé a toutes ses chances. En zone résidentielle ou périurbaine, un logement vide séduit davantage les familles ou les couples installés pour plusieurs années.

Avant de trancher, mieux vaut donc étudier attentivement les attentes des locataires dans la zone visée.

Le DPE, l’arbitre silencieux

Depuis janvier 2025, les logements les plus énergivores sont interdits à la location. Un critère essentiel qui rebattrait les cartes pour certains investisseurs.

Ce contexte peut créer des opportunités d’achat à prix réduit... à condition d’envisager des travaux. Une contrainte, certes, mais aussi une manière de sécuriser son investissement et de valoriser son patrimoine.

À chaque investisseur son scénario

Il n’existe pas de réponse universelle. La bonne stratégie dépend de votre profil :

• Vous cherchez la simplicité, la stabilité et un revenu passif ? La location nue pourrait être votre meilleure alliée.

  
  

• Vous êtes prêt à gérer activement votre bien et à viser un rendement supérieur ? Le meublé reste une option à considérer.

  
  

Et si vous changez d’avis ? Bonne nouvelle : rien n’est figé. Il est possible de faire évoluer votre modèle en cours de route. Mieux vaut cependant anticiper les démarches fiscales ou administratives que cela implique.

Conclusion

En 2025, le match entre location nue et meublée se resserre. Le meublé conserve un léger avantage en termes de rendement brut, mais la fiscalité et les contraintes de gestion incitent à bien peser chaque paramètre. Le vrai gagnant, c’est celui qui aligne sa stratégie avec ses objectifs, sa disponibilité et la réalité du marché local.