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Projet de Loi de Finances 2024 : Les Derniers Changements sur le Statut LMNP




Pour les investisseurs en immobilier locatif, en particulier ceux qui bénéficient du régime Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l'année 2024 apporte des évolutions significatives. La Loi de Finances 2024, validée par le Conseil constitutionnel le 28 décembre dernier, introduit des modifications importantes qui affecteront directement ce régime fiscal.


Rappel : Qu'est-ce que le Statut LMNP ?


Depuis 1949, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de biens meublés de bénéficier d'un régime fiscal avantageux. Ce statut est accessible à tous les contribuables français qui souhaitent obtenir un revenu complémentaire ou préparer leur retraite grâce à la location de biens meublés.


Critères d'Éligibilité au Statut LMNP


Pour être éligible au statut LMNP, certaines conditions doivent être remplies :

  • Le bien loué doit être meublé de manière adéquate pour permettre au locataire de vivre normalement (literie, meubles de rangement, ustensiles de cuisine, etc.). La liste précise des biens obligatoires est disponible sur le site du service public.

  • Les revenus annuels générés par la location ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal.

  • Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublé professionnel (LMP).

Les revenus provenant de l'activité LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec deux régimes fiscaux possibles : le micro-BIC, offrant un abattement de 50 %, et le régime réel, permettant l'amortissement du bien.


Projet de Loi de Finances 2024 : Quels Changements pour le Statut LMNP ?


Le Projet de Loi de Finances 2024, adopté en première lecture en octobre 2023, vise à résoudre la crise du logement en favorisant les résidences principales. Deux modifications majeures sont prévues pour le statut LMNP.


Fin du Seuil Spécifique Micro-BIC


L'une des principales modifications concerne la suppression du seuil de chiffre d'affaires spécifique et du taux d'abattement pour les meublés classés de tourisme sous le régime micro-BIC. Cela signifie que plus de propriétaires pourraient dépasser ce seuil, les obligeant à adopter le régime réel d'imposition, souvent plus contraignant administrativement et fiscalement.


Réintégration des Amortissements dans le Calcul de la Plus-Value


Un autre changement majeur introduit par la Loi de Finances 2024 est la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée. Jusqu'à présent, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaient du régime des plus-values immobilières des particuliers, où la plus-value imposable était déterminée sans tenir compte des amortissements déduits. La réintégration de ces amortissements pourrait augmenter considérablement l'impôt à payer lors de la revente.


Quelles Conséquences pour les Propriétaires ?


Ces modifications législatives auront des conséquences importantes pour les propriétaires de biens locatifs sous le régime LMNP.


Augmentation de la Base Imposable


La suppression du seuil spécifique du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme entraînera une augmentation de la base imposable pour les propriétaires. La réduction du taux d'abattement forfaitaire pour frais de 71 % à 50 % signifie un revenu imposable plus élevé, ce qui pourrait se traduire par une augmentation de l'impôt sur le revenu.


Impact sur la Revente des Biens


Lors de la revente d'un bien sous le régime LMNP, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value aura également des répercussions fiscales importantes. Les propriétaires devront payer un impôt plus élevé en raison de la prise en compte des amortissements précédemment déduits.


Solutions pour Atténuer les Effets


Pour pallier ces nouveaux défis, plusieurs solutions s'offrent aux propriétaires. Passer au régime réel d'imposition ou intégrer une Société Civile Immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés (IS) pourrait offrir une fiscalité plus avantageuse. Chaque propriétaire devra évaluer la solution la plus adaptée à sa situation.


Conclusion


Le Projet de Loi de Finances 2024 introduit des changements significatifs pour le statut LMNP, avec des implications notables pour les investisseurs immobiliers. Les propriétaires devront s'adapter à ces nouvelles règles en réévaluant leurs stratégies fiscales et en explorant des alternatives pour optimiser leur fiscalité.

La compréhension et l'anticipation de ces évolutions sont essentielles pour minimiser les impacts négatifs et maximiser les avantages fiscaux dans le cadre du régime LMNP. En restant informés et en consultant des experts fiscaux, les propriétaires peuvent naviguer avec succès dans ce paysage législatif en constante évolution.

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