Fiscalité LMNP 2025 : Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

À partir du 1er janvier 2025, la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP) évolue significativement. Les amortissements, auparavant exclus du calcul de la plus-value lors de la revente, seront désormais réintégrés, augmentant ainsi la base imposable.

📌 Ce qui change en 2025 pour les investisseurs LMNP

Jusqu'à présent, le régime réel du LMNP permettait de déduire les amortissements du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux supérieurs à 600 euros des revenus locatifs, réduisant ainsi l'imposition. De plus, ces amortissements n'étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente, offrant un double avantage fiscal.

Dès 2025, cette spécificité disparaît. Les amortissements déduits seront intégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant la base imposable et, par conséquent, l'impôt dû lors de la cession du bien .

🧮 Exemple d'impact fiscal

Considérons un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 5 ans, avec 9 000 € d'amortissements annuels :

Avant 2025 : Plus-value imposable = 250 000 € - 200 000 € = 50 000 €
Après 2025 : Plus-value imposable = 250 000 € - 200 000 € + (9 000 € x 5) = 95 000 €

L'assiette fiscale est donc presque doublée, entraînant une imposition plus lourde.

✅ Exceptions à la réintégration des amortissements

Certaines situations permettent d'échapper à cette nouvelle règle :

Biens situés dans des résidences avec services : Les logements en résidences étudiantes, pour jeunes actifs ou pour personnes âgées/handicapées ne sont pas concernés par la réintégration des amortissements .
Transmission à titre gratuit : Les donations et successions ne sont pas soumises à cette mesure.
Détention longue durée : Les biens détenus depuis plus de 30 ans bénéficient d'une exonération totale de la plus-value, amortissements inclus.

🧭 Pourquoi cette réforme ?

Le gouvernement vise à harmoniser la fiscalité entre les différents types de locations et à corriger les déséquilibres du marché locatif. Le régime LMNP, jugé trop avantageux, aurait contribué à la raréfaction des locations classiques au profit des meublés, notamment en zones tendues.

🔍 Conclusion

Cette réforme modifie profondément l'attractivité du statut LMNP. Les investisseurs doivent désormais intégrer cette nouvelle donne fiscale dans leur stratégie patrimoniale. Il est conseillé de consulter un expert pour évaluer l'impact de ces changements sur vos projets immobiliers.